היבטי מס במכירת דירת מגורים - מורה נבוכים

ככלל, הרווח ממכירת דירת מגורים חייב במס שבח על פי הוראות חוק מס שבח. ואולם, כפי שנראה להלן, בחלק ניכר מהמקרים קיים פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים בתנאים מסויימים. להלן נעמוד על החיוב במס שבח והתנאים לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים.

מהי דירת מגורים?

דירת מגורים הינה דירה שבנייתה נסתיימה והיא בבעלות יחיד ומשמשת בפועל למגורים או מיועדת למגורים, ואינה משמשת כמלאי אצל המוכר.

האמור להלן ביחס לחיוב במס שבח והפטור ממס שבח בקשר לדירת מגורים מתייחס ל"דירת מגורים מזכה". דירת מגורים מזכה כאמור היא, בנוסף לתנאים האמורים, גם דירה ששימשה בעיקרה למגורים בתקופה של ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח או ארבע השנים שקדמו למכירתה.

יצויין עוד כי גם חלק מדירת מגורים נחשב לעניין החוק דירת מגורים.

החיוב במס שבח

דירת מגורים מזכה היא כאמור "זכות במקרקעין", אשר הרווח ממכירתה חייב ככלל במס שבח. הרווח הריאלי החייב במס הינו ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה, לרבות מס הרכישה וההוצאות שחלו בגין הרכישה והמכירה, כשהכל מתואם ליום המכירה.

כיום, ככלל, במכירת דירת מגורים מזכה הרווח המיוחס לתקופה שמיום הרכישה ועד 1.1.2014 הינו פטור ממס שבח והרווח המיוחס לתקופה שלאחר 1.1.2014 חייב במס שבח בשיעור 25%. במקרים מסויימים כאשר שווי הדירה מעל 4.5 מליון ₪ יחול גם מס יסף.

הפטור בגין מכירת דירת מגורים יחידה

נכון להיום, הפטור המרכזי החל בגין מכירת דירת מגורים מזכה הינו הפטור בגין מכירת דירת מגורים מזכה יחידה. על פי הוראות החוק, מוכר דירת מגורים מזכה יחידה יהיה זכאי לפטור ממס שבח בתנאים כדלקמן:

1. הדירה הינה הדירה היחידה שיש למוכר, כולל בן זוגו וילדיו עד גיל 18. לעניין זה יראו את הדירה כדירה יחידה גם אם המוכר רכש דירה אחרת כתחליף לדירה הנמכרת ב- 24 החודשים שקדמו למכירה או מדובר בדירה בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997 או אם חלקו של המוכר בבעלות בדירה אינו על שליש ולגבי דירה שהתקבלה בירושה – אינו עולה על מחצית, או דירה שנתקבלה בירושה בתנאים מסויימים. מצד שני, לא יראו בדירה כדירה יחידה אם המוכר מחזיק בנוסף לדירה הנמכרת בשיעורים מסויימים באיגוד שמחזיק בדירת מגורים.

2. המוכר היה בעל זכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות. יצויין כי אם המוכר רכש את הדירה טרם בנייתה, התקופה כאמור תחל רק מיום סיום הבנייה (לרוב, קבלת טופס 4).

3. המוכר לא מכר במשך 18 חודשים דירת מגורים אחרת בפטור דירת מגורים יחידה.

4. הפטור על דירת מגורים מוגבל נכון להיום לתקרת שווי מכירה של דירה שהנו כ- 4.5 מליון ש"ח. יתרת הרווח בגין התמורה מעבר לשווי המכירה הנ"ל, באופן יחסי, תחוייב במס שבח החל על דירת מגורים מזכה כאמור לעיל.

5. הפטור כאמור אינו חל על זכויות בנייה, כאשר המחיר במכירת דירת המגורים מושפע מזכויות הבנייה. ואולם, אם שווי הדירה ללא זכויות הבנייה נמוך מ – 2.1 מליון ₪ לערך יחול פטור נוסף על זכויות הבנייה עד לתקרה של שווי הדירה ללא הזכויות או ההפרש שבין 2.1 מליון ₪ לערך לשווי הדירה, לפי הנמוך. ככל ושווי הדירה ללא זכויות הבניה עולה על 2.1 מליון ₪ לערך ינתן פטור על דירת המגורים בלבד, וזכויות הבנייה יתחייבו במס. יתרת התמורה המיוחסת לזכויות הבנייה החייבת במס תחוייב במס החל על מכירת זכות במקרקעין רגילה.

הפטור על תושב חוץ

גם תושב חוץ זכאי לפטור ממס שבח כאמור ואולם גם הוא נדרש להוכיח כי אין לו דירת מגורים נוספת במדינת מקום מושבו.

הפטור על דירת מגורים שהתקבלה בירושה

בנוסף לפטור דלעיל על מכירת דירת מגורים מזכה קיים פטור נוסף החל על מכירת דירת מגורים שהתקבלה בידי המוכר בירושה בתנאם כדלקמן:

• המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש.

• לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.

• אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה בהתאם לתנאים האמורים לעיל.

פטור חד פעמי

פטור נוסף החל במכירת דירת מגורים הוא פטור חד פעמי במכירת שתי דירות בנסיבות כדלקמן:

1. במועד המכירה יש למוכר שתי דירות מגורים בלבד.

2. המוכר מכר את הדירה הנוספת בפטור ממס בתוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה.

3. סכום השווי של שתי הדירות יחד לא עלה על כ- 2 מליון ₪. בנסיבות מסויימות קיים פטור גם אם שווי הדירות יחד לא עלה על כ- 3.3 מליון ₪.

4. המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה דירת מגורים אחרת בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי שתי הדירות.

הקניית דירת מגורים במתנה לקרוב

פטור נוסף חל במתנה ללא תמורה מיחיד לקרובו.

לעניין זה "קרוב" הינו בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה.

חשוב לשים לב, כי העברה במתנה לאחים אינה פטורה ממס, אלא אם מדובר בדירה שהתקבלה בירושה אובמתנה מהורה או מהורי הורה.

סייג לפטור מדירת מגורים שנתקבלה במתנה

למרות האמור לעיל, לא יחול פטור ממס שבח בגין דירה שנתקבלה במתנה, לרבות קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, אלא אם עברה תקופת צינון כלשהי הכרוכה בשאלה אם הדירה משמשת למגורי המוכר, כדלקמן:

1. במקרה שבו הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר - עד שיחלפו ארבע שנים מיום שנעשה בעלה.

2. במקרה שבו הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו מיום שהחל לגור בה שלוש שנים. מוכר שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים יתחיל לגביו מניין השנים האמורות מיום שמלאו לו 18 שנים.

* האמור במאמר זה הינו מידע כללי ותמציתי למועד כתיבת המאמר ואין לראות בו כל ביטוי לעמדות מס הכנסה או בית המשפט בכל עניין. אין במאמר זה מתן המלצה או חוות דעת ואין לראות בו כל תחליף לייעוץ ספציפי המבוסס על נסיבות כל עניין, הוראות החוק המפורטות, הפסיקה הרלוונטית ועמדות מס הכנסה המעודכנות.